Нотариально заверенные сделки теперь регистрируются быстрее

C 1 февраля вступили в силу изменения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, новая редакция закона определяет, что нотариально удостоверенные документы должны регистрироваться в течение пяти дней. Для иных форм сделок, в том числе совершенных в простой письменной форме, сохраняется срок государственной регистрации в восемнадцать дней. Эту правовую норму прокомментировала член правления нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус Мария Терехова.

Избежать обмана

Проголосовав за эти изменения, законодатели дали высокую и справедливую оценку той правовой экспертизе, которую проводят нотариусы при подготовке сделок. Не скрою, мне, как и другим нотариусам, такое отношение к нашей работе приятно. Но значительно важнее, что повышение доверия к нотариату, расширение его прав — это действия в пользу наших граждан, которых при нотариальной форме заключения сделок значительно труднее обмануть всяким нечистым на руку людям.

Как вы знаете, закон предусматривает несколько возможностей заключить договор купли-продажи. Например, человек может положиться на собственные знания и силы, и самостоятельно составить договор купли-продажи в простой письменной форме. Имеет право.

Но при этом следует помнить, что заключая такой договор, рискуют обе стороны: и продавец, и покупатель. Но второй — в большей степени, потому что приобретая таким образом недвижимость, он фактически покупает кота в мешке, так как никто не проверил, действительно ли имущество принадлежит продавцу, не установил личность продавца (а довольно часто это бывает подставное лицо, в то время как настоящий собственник и не знает о продаже его имущества), не выяснил у продавца: а действительно ли он имеет намерение и желание продать квартиру, земельный участок, дом?

А можно воспользоваться другой возможностью: обратиться за квалифицированной юридической помощью к нотариусу.

Зачем обращаться к нотариусу?

Какова же роль нотариуса при заключении договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены) недвижимого имущества? Он изучает представленные документы на недвижимость, в частности, устанавливает, на основании какого документа (правоустанавливающий документ) имущество приобретено: это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК и др. Устанавливает принадлежность имущества конкретному лицу, местонахождение недвижимого имущества. Это имеет важное значение, так как нотариус имеет право удостоверять сделки с недвижимым имуществом, находящимся только в его нотариальном округе. Иными словами, нотариус нотариального округа Санкт-Петербург не имеет права удостоверять договоры отчуждения недвижимого имущества, находящегося в Ленинградской области.

Кроме того, нотариус проверяет факт регистрации брака у сторон сделки, и в случае необходимости истребует согласие супруга. А если в числе собственников имеется несовершеннолетний ребенок, делает запрос в органы опеки и попечительства с просьбой о выдаче согласия на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества. После получения распоряжения органов опеки с согласием на отчуждение строго проверяет при совершении сделки соблюдение условий, поставленных в распоряжении. Также нотариус проверяет наличие лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемой жилой площадью. И, конечно, разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет, соответствует ли содержание проекта сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Это далеко не полный перечень действий нотариуса при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Все это совершает в силу возложенных на него законом обязанностей и за пренебрежение какой-либо из них он несет ответственность.

Договор не исчезнет

К преимуществам нотариальной формы также относятся следующие факторы:

• документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса в отличие от подписания договора в простой письменной форме;
• все нотариальные действия регистрируются в реестре нотариальных действий и, следовательно, стороны по сделке в любое время могут обратиться к нотариусу для подтверждения факта совершения такого нотариального действия. В то время как договор в простой письменной форме, можно сказать, «не оставляет следов», то есть доказать существование такого договора достаточно сложно.

Это особенно актуально в случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности и удерживает договор. Экземпляр нотариально удостоверенного договора хранится в делах нотариуса, и в случае его утраты по заявлениям лиц, от имени или по поручению которых совершалось нотариальное действие, выдаются дубликаты утраченных документов.

Очень важно и то, что договор, заключенный в нотариальной форме, можно передать на государственную регистрацию через нотариуса. Это происходит следующим образом: после удостоверения договора или выдачи, например свидетельства о праве на наследство, участники сделки или наследник подают нотариусу заявление с просьбой о передаче их документов на государственную регистрацию. Затем нотариус либо его помощник самостоятельно подготавливает все требуемые для регистрации документы и подает их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

И как мы знаем, регистрироваться такие нотариально удостоверенные документы теперь должны в течение всего пяти дней. Для иных форм сделок, в том числе совершенных в простой письменной форме, сохраняется срок государственной регистрации в восемнадцать дней.

Не доводить до суда

Кроме того, при совершении сделки в простой письменной форме никаких гарантий, защитных механизмов и страховок у сторон не существует. Они остаются один на один со своими проблемами, а в случае последующих судебных разбирательств будут вынуждены прибегать к помощи юристов для представительства в суде, а это дополнительные материальные затраты. Представляется, что надежнее было бы в момент совершения сделки воспользоваться профессиональными знаниями и гарантированной защитой нотариуса, поэтому не теряет своей актуальности поговорка «Споры породили судей, нежелание спорить — нотариусов», и это действительно так.

После государственной регистрации права на вашу квартиру нотариус передает вам зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права. И вы уже можете смело заканчивать все ваши окончательные взаиморасчеты с продавцом, подписывать акт приема-передачи квартиры и становиться полновластным хозяином жилья. Согласитесь, пять дней — это зачастую даже быстрее, чем ожидание доставки купленного холодильника.

Как ускорить регистрацию сделки

Покупая любую вещь, мы, конечно, хотим максимально быстро начать ею пользоваться. И довольно часто это не просто наше желание, а жизненная необходимость. Например, в случае с жильем, когда другого просто нет либо мы его продали, чтобы приобрести новое. Однако приобретая, допустим, квартиру, мало заключить договор купли-продажи. Право собственности на недвижимость нужно обязательно зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения этой квартиры. При этом, скорее всего, ваш договор купли-продажи содержит условие, что вы не вправе пользоваться приобретенной недвижимостью до государственной регистрации вашего права собственности, а также до момента полной оплаты стоимости квартиры. Вы же в свою очередь не можете без риска для себя передать все деньги продавцу за купленное вами жилье, пока не убедитесь, что ваше право собственности зарегистрировано. Вот такой замкнутый круг.

Документы зарегистрируют, если у регистрационной службы не будет замечаний по представленным вами документам. А если что-то не так — регистрация права собственности может быть приостановлена до устранения всех неясностей. Значит, сроки регистрации отодвигаются еще дальше. Но, согласитесь, что и восемнадцать дней — достаточно длительный срок. Теперь это можно ускорить. Выбор за вами.